VEFA : La garantie de parfait achèvement

Quand on achète du neuf, la vente en état futur d'achèvement (Vefa) est une pratique courante. Toutefois, au moment de la livraison, plus de quatre personnes sur cinq émettent des réserves.

Il peut s’agir de « simples » défauts apparents (fissures, …), mais aussi de défauts de conformité (mauvaise couleur de parquet, présence d’une douche au lieu d’une baignoire …), voire, plus grave, de problèmes liés à l’absence d’habitabilité du logement.

Pour s'en couvrir, les acquéreurs disposeront de la garantie de parfait achèvement (GPA) qui impose au constructeur la réparation de tous désordres signalés par le propriétaire, quelles qu’en soient l’importance et/ou la nature.

Domaine :

Elle couvre tous les désordres signalés par le nouvel acquéreur sous forme de réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison des travaux, ainsi que ceux apparus et signalés par courrier recommandé dans le délai d’un an. Elle n’opère pas de distinctions en fonction de la nature ou du degré de gravité des dommages.

Délai :

Suivant la formule de l'article 1792-6 du Code civil, « l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an » de la garantie de parfait achèvement.

La mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement s'entend de l'exercice d'une action en justice ; elle ne saurait être remplacée par la simple notification d'une liste de réserves, qui ne vaut pas demande de garantie. Mais elle peut aussi résulter de l'engagement de l'entrepreneur d'exécuter les travaux de reprise dans un certain délai ; un tel engagement, qui constitue une reconnaissance de la garantie due, est d'ailleurs de nature à interrompre le délai d'un an.

Toutefois, dès l'instant que l'action a été mise en œuvre dans le délai, il importe peu que les travaux de reprise ne soient effectués que plus tard.

A l’égard de qui :

À la différence des garanties biennale et décennale, la garantie de parfait achèvement n'est due que par l'entrepreneur, à l'exclusion des autres constructeurs ou intervenants : « la garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an ».

A titre d'exemple, le vendeur d'immeuble à construire n'y est pas tenu, mais il peut s'y engager contractuellement.

Cette limitation des personnes tenues s'explique par l'idée que ce qui a été mal fait doit être matériellement refait ; cela ne peut concerner que celui qui a réalisé le travail initial, c'est à dire l'entrepreneur. Cela ne signifie pas que la responsabilité des autres intervenants ne puisse pas être mise en cause pour ces mêmes désordres. Mais, à la supposer, elle devra être recherchée sur un autre fondement (garantie de l'article 1792 ou responsabilité de droit commun).

Si le marché a été conclu tous corps d'état, il n'y a évidemment pas trop de problème : l'entrepreneur concerné sera l'entrepreneur général. En revanche la détermination de l’entrepreneur sera beaucoup plus difficile lorsque le marché est passé par corps d'état séparés.

Comment la mettre en œuvre ?

Il faudra agir par voie de lettre de mise en demeure recommandé avec accusé de réception à l’entrepreneur du bâtiment, en rappelant la nature des travaux, les désordres constatés, l’article 1792-6 du Code civil dont il est question et le délai de réalisation des travaux attendus.

Il y a là un passage obligé.

L'inexécution des travaux dans le délai fixé est sanctionnée sévèrement par l'article 1792- 6 alinéa 4 du Code civil qui précisent alors que les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

La loi ne précise pas le délai après l'écoulement duquel la mise en demeure sera réputée infructueuse, ce qui peut être une source de litiges. Le cabinet RHA recommandera de laisser un délai de 60 jours (Sous condition que le terme de ce délai ne soit pas postérieur à l’expiration d’un délai d’un an).

La faculté ouverte par la loi suppose que le maître de l'ouvrage assure le financement des travaux ou des reprises jusqu'à son remboursement par l'entrepreneur défaillant.

Plus simplement le maître de l'ouvrage pourra, plutôt que de faire l'avance des fonds, agir par la voie du référé provision, si du moins « l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ». Il pourra également demander en référé, éventuellement sous astreinte, que l'entrepreneur concerné soit condamné à exécuter les travaux de reprise.

D’autres hypothèses commanderont d’avoir recours à un référé-expertise.

Romain HAIRON

Avocat

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