Décès d'un copropriétaire : les difficultés et les remèdes pour les copropriétés et leur syndic
Le sujet du décès d'un copropriétaire est toujours délicat en matière de copropriété, et entraîne souvent des difficultés pour obtenir le paiement des charges.
Rappelons d’abord la règle selon laquelle tout transfert de propriété n’est opposable au Syndicat des Copropriétaires qu’à compter du jour où il lui a été notifié. (Article 6 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967).
Autrement dit, dans l’attente de cette notification qui procèdera généralement d’un avis du Notaire chargé du règlement de la succession, l’ensemble des convocations aux AG, procès-verbaux, et appels de charges devront continuer d’être adressés au défunt, quand bien même cette démarche peut paraitre surprenante.
Par ailleurs, sachant qu'une succession peut parfois prendre plusieurs années à être réglée, et qu'il n'est pas rare dans l'attente de voir les charges non payées s'accumuler au détriment de la trésorerie de la copropriété, il appartiendra le plus souvent au syndic d'agir, mais contre qui ?
Lorsqu'il connait son identité, il devra se rapprocher du notaire en charge de la succession pour savoir si un acte de notoriété a été établi (acte constatant la dévolution successorale). Si l'acte est disponible mais que la succession n'est pas réglée, par exemple à raison d'un conflit entre les héritiers, le Syndicat des Copropriétaires n’aura alors d’autre choix que de solliciter la désignation d'un mandataire successoral chargé d'administrer provisoirement cette succession (article 813-1 du Code civil).
Cette démarche lui permettra d’assigner ledit mandataire en recouvrement des charges impayés.
Toutefois, et par expérience, le notaire refusera le plus souvent de communiquer cette information en opposant son secret professionnel. Ce refus obligera donc la copropriété à devoir engager une première action afin qu'il soit permis au Notaire de lever son secret et de communiquer l'identité complète, avec l'adresse, des héritiers, et ce afin de poursuivre le recouvrement des impayés de charges.
Si au contraire, aucun acte de notoriété n'a été établi parce qu'aucune personne n'a réclamé la succession ou qu'il n'y a pas d'héritier connu, que tous ont renoncé à la succession, ou que, six mois après l'ouverture de la succession, les héritiers connus n'ont toujours pas opté, le Syndicat des Copropriétaires devra alors saisir le Président du tribunal judiciaire du lieu du dernier domicile connu du défunt, et ce afin de demander la désignation de la Direction Nationale d'Interventions Domaniales (DNID),en qualité du curateur de cette succession vacante.
Cette démarche permettra de donner un corps juridique au patrimoine de cette succession vacante et d’assigner ledit curateur en règlement des charges impayés.
Bien entendu, le cabinet RHA reste à la disposition de tous les Syndicats des Copropriétaires confrontés à ces difficultés.
Cabinet RHA
Romain HAIRON
Avocat associé
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