Copropriété en difficulté : Les remèdes
Selon l’ANAH, le phénomène de copropriété "en fragilité" ou "en difficulté" s'accélère, et toucherait aujourd'hui près de 15% du parc des copropriétés.
Il est convenu du rôle crucial du syndic de copropriété dans la prévention des processus de dégradation des copropriétés, et dans l'application des mesures qui permettent leur redressement, puisque si la gestion d'une copropriété s'avère déjà complexe, ces cas difficiles exigeront du Syndic une efficacité à toute épreuve, pour maitriser et recouvrer les charges mais aussi pour mobiliser les dispositifs d'aide appropriés.
Cet article voudra rappeler succinctement les mécanismes juridiques prévus pour éviter et/ou sortir de cette situation, notamment la procédure préventive, dite « d'alerte », pouvant laisser place, dans certains cas, à une administration provisoire.
I) Procédure préventive des difficultés de la copropriété
A) Conditions de déclenchement de la procédure préventive
La procédure préventive peut être mise en place lorsqu'à la clôture des comptes du Syndicat, les impayés atteignent 25 % des charges de dépenses courantes ou des dépenses pour travaux.
Pour les copropriétés de plus de 200 lots, ce seuil est ramené à 15 %.
Un troisième seuil, uniquement applicable aux créanciers du Syndicat, permet de déclencher cette procédure quand les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux (L. 10 juill. 1965, art. 29-1 A, al. 2, 2°).
B) Qualité pour agir
Lorsque le taux d'impayés démontre la situation de pré-difficulté dans laquelle se retrouve la copropriété, le syndic doit en informer le conseil syndical et saisir sur requête (selon les nouvelles modalités des articles 54, 57, 481-1, 493, 494 et 497 du code de procédure civile) le Président du tribunal judiciaire d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc (L. 10 juill. 1965, art. 29-1 A, al. 2 ; Décr. 17 mars 1967, art. 61-3).
En l'absence d'action du syndic, le président du Tribunal judiciaire peut être saisi par voie d'assignation (Décr. 17 mars 1967, art 61-6) d'une même demande :
par des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat ou par le président du conseil syndical (Ord. n° 2019-1101 du 30 oct. 2019, art 33 complétant l'article 29-1 A, 1°) ;
par un créancier, pour factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou factures de travaux réalisés en cas d'impayés depuis plus de six mois, après un commandement de payer adressé au syndic et resté infructueux ;
par le préfet du département ou le procureur de la République près du tribunal judiciaire ;
par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble ;
par le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
Dans les deux premiers cas de saisine, le préfet, le maire et, le cas échéant, le président de l'EPCI doivent être informés de la saisine par les demandeurs.
Sans délai, cette ordonnance est portée à la connaissance des copropriétaires.
C) Choix du mandataire ad hoc
En principe, il s'agit d'un administrateur judiciaire. Toutefois, « à titre exceptionnel », le juge peut désigner une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire.
D) Mise en œuvre de la procédure préventive
La mission du mandataire ad hoc commence par une analyse de la situation financière du syndicat et de l'état de l'immeuble. Vient ensuite l'élaboration de préconisations et d’un plan en vue de rétablir l'équilibre financier du syndicat, et améliorer le fonctionnement et l'organisation de la copropriété.
Le mandataire doit faire une estimation sommaire des dépenses et recettes résultant de ses préconisations, et le syndic devra lui fournir tous les « documents nécessaires ».
Le résultat de cette mission sera transcrit dans un rapport adressé au juge dans un délai de trois mois, renouvelable une fois, et devra être transmis au syndic, au conseil syndical, au maire, au président de l'EPCI et au représentant de l'État dans le département.
Le syndic devra alors inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport.
Une assemblée générale peut même être spécialement convoquée si la prochaine assemblée générale est prévue plus de six mois après la remise du rapport (ramené à trois mois lorsqu'il est préconisé des mesures d'urgence).
II) Procédure palliative: la désignation d'un administrateur provisoire
A) Conditions de déclenchement de la procédure de difficulté
Cette désignation intervient lorsque l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis, soit en cas d'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble en raison de l'opposition ou de l'inertie des copropriétaires pour réaliser les travaux indispensables (L. 10 juill. 1965, art. 29-1).
B) Procédure de désignation d'un administrateur provisoire
Les personnes habilitées à saisir le Président du tribunal judiciaire aux fins de désignation de l'administrateur provisoire sont :
Le syndic,
Des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix
Le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble,
Le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat,
Le préfet,
Le procureur de la République
Le mandataire ad hoc si le Syndicat a fait l'objet d'une procédure d'alerte.
L'administrateur provisoire est désigné par le juge, statuant comme en matière de référé ou sur requête, et le Procureur aura du être averti de cette démarche sous peine de nullité de la décision.
Par ailleurs, une copie de l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire devra être porté à la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé, ainsi qu'au procureur de la République, au préfet, au maire et au président de l'EPCI.
C) Effets de l'administration provisoire
La désignation d'un administrateur provisoire entraîne plusieurs conséquences notables en raison de sa mission et de ses pouvoirs, dont le juge détermine préalablement l'étendue et la durée (d'un minimum de douze mois).
Il s'agit notamment des conséquences relatives aux dettes du Syndicat et aux procédures engagées à son encontre. Afin que le fonctionnement normal de la copropriété soit rétabli, l'administrateur exerce donc diverses missions, partiellement ou totalement dévolues en d'autres circonstances au syndic, au conseil syndical ou à l'assemblée générale .
Dans un délai de deux mois à compter de sa nomination, il procède notamment à des mesures de publicité pour pouvoir dresser un inventaire des créanciers du syndicat (L. 10 juill. 1965, art. 29-4).
Au-delà de ces délégations, il dispose aussi de pouvoirs spécifiques.
Son rôle premier sera bien entendu d'émettre des préconisations pour redresser la situation financière, en passant par exemple par un plan d'apurement ou une cession d’actif.
Si aucun rapport de pré-difficulté n'avait été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire listant les difficultés et les mesures envisagées.
Dans la majeure partie des cas, le rapport est rendu au moment où la copropriété retrouve des finances pérennes et un fonctionnement normal qui permettent à un syndic de prendre la relève.
Toutefois, dans des cas plus difficiles, un placement sous régime du plan de sauvegarde sera préconisé, et si la situation s'avère définitivement compromise, l'expropriation des copropriétaires sera alors envisagée.
Romain HAIRON
Avocat
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