La conclusion et la fixation des loyers des locations à usage d'habitation principale.
Faisons le point sur le dispositif effectif depuis le 1er août 2015 relatif à la conclusion des locations à usage d’habitation principale (nues ou meublées).
Conclusions des contrats
Le bail doit obligatoirement être conclu selon un contrat type (Art. 3 loi du 6 juillet 1989).
Il doit être annexé :
Une notice d’information du locataire telle que résultant de l’arrêté du 29 mai 2015 ;
Un extrait du règlement de copropriété ;
Un dossier complet des diagnostics techniques (comprenant DPE, ERMNTS, CREP, amiante, état des installations eau, gaz et électricité) ;
(Le cas échéant) autorisation préalable de mise en location ;
(Le cas échéant) référence comparative de loyer s’il a été réévalué parce que le précédent était manifestement sous-évalué.
Le bail doit faire mention de la surface habitable, du loyer de référence et du dernier loyer acquitté par le précédent locataire. A défaut, le nouveau locataire peut mettre en demeure le bailleur de porter ces informations sur l’acte dans un délai d’un mois.
A défaut pour le bailleur d’avoir rectifié le contrat, le locataire peut saisir, dans un délai de 3 mois, le Tribunal d'Instance d’une demande de diminution de loyer (Art. 3 in fine, loi du 6 juillet 1989).
Le dispositif prévoit également que si la surface habitable est inférieure de plus d’un vingtième de celle exprimée dans le contrat de location, le locataire peut agir en diminution du loyer proportionnellement à la différence constatée (Art. 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Fixation du loyer
La fixation du loyer procède d’un loyer « de base » (Art. 17 II A de la loi du 6 juillet 1989) qui ne peut en aucun cas dépasser le loyer de référence majoré (correspondant à un loyer plafond), auquel peut s’ajouter à certaines conditions un « complément » de loyer (Art. 17 II B de la loi du 6 juillet 1989).
Loyer de base
Soit le logement n’a jamais été loué ou est vacant depuis plus de 18 mois : Le loyer est librement fixé par les parties, mais ne pourra pas dépasser le loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %) qui constitue le loyer plafond (fixé par l’arrêté N° 2015-167-007 signé le 25 juin 2015).
Soit le logement était précédemment loué avec un départ du locataire dans les 18 mois précédent la date du nouveau bail : Le loyer ne peut par principe excéder le dernier loyer appliqué. Par exception, il peut être :
Augmenté de la variation des indices de références des loyers IRL (sauf s’il l’a déjà été au cours de l’année précédant la conclusion du nouveau bail)
Réévalué (toujours dans la limite du loyer plafond), lorsque :
- le précédent loyer était manifestement sous-évalué : La hausse en résultant ne pouvant excéder la moitié de la différence entre le dernier loyer appliqué au précédent locataire et le loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
- le bailleur a réalisé depuis la conclusion du contrat initial avec le précédent locataire, ou si le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Les travaux doivent être soit des travaux de mise aux normes, soit des travaux d’amélioration.
La hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux (toujours dans la limite du loyer plafond), sauf si les travaux d’amélioration ont été réalisés dans les 6 mois précédant la location du nouveau bail : si le montant de ces travaux est supérieur à 50% du dernier loyer en principal, le nouveau loyer peut être fixé au loyer plafond (loyer de référence majoré).
Si le loyer fixé dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat, le locataire peut alors agir en diminution du loyer (art. 17-II A de la loi du 6 juillet 1989).
L’action pourra être introduite à tout moment au cours du bail, le texte ne prévoyant pas de conditions de délais, le locataire pouvant solliciter la restitution d’un trop perçu dans la limite de la prescription applicable qui est de 3 ans (Art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Complément de loyer
Un complément de loyer peut être appliqué pour les logements présentant certaines caractéristiques de localisation et de confort.
Ces caractéristiques doivent être appréciées « par comparaison avec les logements de la même catégorie, situés dans le même secteur géographique » et peuvent être pris en compte lorsque :
Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement.
Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur
Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou de la contribution du locataire (travaux d’économie d’énergie) (art. 23 et 23-1 loi du 6 juillet 1989).
Le locataire peut contester le complément de loyer devant la Commission de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail. Il dispose d’un délai de trois mois à compter de l’avis de la commission pour saisir le juge.
