L'indemnité d'occupation (Sa fixation et son versement)

L’indivision est régie par les articles 815 et suivants du Code civil. Elle peut exister dans un couple ou entre des héritiers ayant reçu un même bien. En cas d’utilisation privative de ce bien indivis par un seul indivisaire, celui-ci doit verser une indemnité d’occupation (art. 815-9 du Code civil).

Cette indemnité vise à réparer le préjudice causé à l’indivision, notamment la perte des fruits et revenus provoquée par cette jouissance « exclusive » par l'un des indivisaires.

Attention, elle est due non pas aux indivisaires privés de cette jouissance, mais à l’indivision. Quand ces derniers peuvent-ils en solliciter le paiement ? Comment la calculer ?

• Lors du partage amiable ou dans le cadre d’un partage judiciaire.

Dans le cadre amiable, il ne demeure pas de difficulté particulière ; une convention pourra être établie entre les indivisaires afin d'en fixer le montant, les modalités de paiements, le point de départ, la durée, etc …

Dans cette hypothèse, l’indemnité est généralement récupérée au jour du partage de l’indivision et portée dans l'acte établi par le notaire.

En cas de difficulté, une action en sortie de l'indivision devra être introduite. Le juge vérifiera dès lors son principe et en fixera le quantum.

• Comment se calcule l'indemnité d'occupation ?

Une jurisprudence constante de la Cour de cassation fait de la détermination du montant de l'indemnité d'occupation une question de fait relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond.

Un arrêt de la Cour d'appel de Poitiers du 2 juin 2010 indique la méthode de calcul suivie par les juges d'appel, lesquels relèvent "que la cour dispose de tous les éléments pour fixer à la somme de 1.200 Euros le montant de la valeur locative de ce bien immobilier et qu'après application de l'abattement de 30 % admis par toutes les parties, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 840 Euros". L'expert avait préconisé cet abattement de 30 %, "puisque l'occupant ne bénéficie pas de droits aussi étendus que ceux d'un locataire".

L’évaluation de l'indemnité d'occupation se réfère donc à la valeur locative du bien. Cette valeur doit tenir compte des éventuelles améliorations apportées par l'indivisaire occupant.

Il est également logique que l'indemnité d'occupation soit minorée par rapport à la valeur locative, puisque tout locataire dispose, depuis la loi du 6 juillet 1989, d'un véritable droit au logement, assurant une stabilité de l'occupation s'il remplit ses obligations. Au contraire, l'indivisaire occupant est exposé à un partage inopiné, sans que rien ne sache lui garantir que le bien sera mis à son lot.

Le taux précis de l'abattement dépend de la nature du bien et des circonstances de fait. Il oscille généralement entre 15 et 30%.

• Dans le cadre d'une demande d'attribution de part des bénéfices annuels (article 815-11 du code civil)

Si les indivisaires ne souhaitent pas attendre le partage de l’indivision pour obtenir leur part dans les bénéfices, ils leur restent la possibilité de solliciter son règlement, une fois par an.

En cas de contestation, le Président du Tribunal de Grande instance pourra être saisi pour répartir les bénéfices de l'indivision de manière provisionnelle, sous réserve d'un compte à établir lors de la liquidation définitive.

A concurrence des fonds disponibles, il peut ordonner une avance en capital sur les droits de l'indivisaire dans le partage à intervenir.

Une telle demande pourra donc être formulée pour chaque exercice annuel sous réserve d'établir les comptes liés aux impenses éventuellement exposées par l'occupant.

Attention … l'action en paiement de l'indemnité d'occupation est prescrite par cinq ans, en vertu de l'article 815-10 alinéa 3 du Code Civil. Ce délai de prescription peut cependant être modifié par les indivisaires s’ils en conviennent dans le cadre d’une convention.

Il demeure donc important de s’entendre rapidement, et à défaut, d’agir sans perdre de temps.

Romain HAIRON

Avocat

99 rue de prony – 75017 PARIS

Tél : 01 84 60 99 01

Email : contact@hairon-avocat.com

Site : www.hairon-avocat.com