Les travaux sur parties communes en copropriété.
Une des règles majeures en copropriété est que les travaux qui "affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble" ne peuvent être librement entrepris par un copropriétaire. (article 25 de la Loi du 10 juillet 1965).
Ce principe n'est pas toujours très bien respecté (loin s'en faut).
Pour rappel, la Loi organise une procédure d'approbation préalable des travaux qu'un propriétaire souhaite réaliser, à ses frais, sur les parties communes de l'immeuble ou affectant son aspect extérieur (ouverture d'une trémie dans les planchers, ouverture ou suppression d'un mur porteur, réalisation d'une nouvelle vitrine, ...).
Cette procédure est avant tout destinée à vérifier que les installations projetées sont bien compatibles avec la destination de l'immeuble, ne portent pas atteinte à sa structure ou aux droits des autres copropriétaires.
Ce contrôle est assuré par l'Assemblée générale.
Dès lors, peu important que les travaux consistent en un aménagement normal des parties privatives ou ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l'immeuble.
S'ils "affectent" les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, l'Assemblée générale doit nécessairement les autoriser.
A cet égard, rappelons que seuls les copropriétaires sont habilités à solliciter cette autoristion auprès de l'Assemblée générale. Le locataire qui souhaite réaliser de tels travaux devra nécessairement passer par le canal de son propriétaire.
L'autorisation doit être actée dans une résolution ; toute autre forme d'agrément serait dépourvue d'effet. Cela signifie également que le syndic, les membres du conseil syndical, ou l'architechte de la copropriété n'ont aucune qualité pour l'accorder.
Enfin, rappelons que l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 est d'ordre public. Ainsi, la clause d'un règlement de copropriété qui habiliterait par avance un copropriétaire à exécuter des travaux de cette nature sans avoir à solliciter l'autorisation prévue par la loi est réputée nulle.
A défaut d'autorisation (sollicitée ou non), le Syndicat des Copropriétaires serait parfaitement fondé à saisir le Tribunal de Céans pour solliciter la condamnation de ce copropriétaire à rétablir les lieux en leur état antérieur.
La jurisprudence constante estime que le Syndicat des Copropriétaires n'a pas à rapporter la preuve d'un quelconque préjudice.
En d'autres mots, les travaux peuvent avoir été parfaitement réalisés, n'avoir causé aucun désordre, être assurés par une dommage-ouvrage, le Syndicat pourra en exiger la démolition au simple motif qu'ils n'ont pas été autorisés.
Son délai d’action est de 10 ans (article 42 alinéa 1 de la loi de 1965).
La jurisprudence admet cependant que l'assemblée puisse ratifier des travaux irréguliers a posteriori (avec ou sans conditions).
Pour sa part, le copropriétaire aura toujours la possibilité de saisir la juridiction pour contrôler la légitimité d'un refus opposé par l'assemblée en sollicitant ladite autorisation directement auprès du Tribunal.
Mais encore faut-il avoir pris soin de solliciter cette autorisation ...
Romain HAIRON - Avocat à la Cour
