Les locations "Airbnb" dans le viseur des pouvoirs publics

August 18, 2016

 

Avec l'idée qu'un logement inutilisé peut devenir une source de revenus, des milliers de personnes proposent chaque jour sur des plateformes collaboratives la location de leur bien meublé pour une courte durée.

 

Avec 40 000 logements à Paris, le phénomène a pris de l'ampleur jusqu'à devenir une véritable composante du marché locatif.

 

Ce système est aussi accusé d'accentuer la pénurie de logements et de tirer les loyers vers le haut. Des propriétaires privilégiant la lucrative location temporaire aux touristes, à la location de longue durée aux habitants, contournant à l'occasion la réglementation des loyers en zone tendue.

 

Les pouvoirs publics ont donc décidé de prendre ce problème à bras le corps. 

 

Pour rassurer les professionnels de l'hôtellerie de la concurrence déloyale que leur ferait ces loueurs "occasionnelles", les plateformes internet ont d'abord été contraintes de collecter la taxe municipale et départementale de séjour pour le compte de leurs clients, au titre de "meublé touristique non classé" (0,83 € par voyageur et par nuit).

 

Les loueurs sont également tenus dans certains cas de déclarer leur activité, voire d'obtenir une autorisation administrative préalable.

Faisons le point :

 

  • La location d'une résidence principale

Si vous êtes propriétaire, aucune démarche particulière n'est à accomplir dès lors que vous ne louez pas votre bien plus de quatre mois par an. Vous pouvez fixer le loyer librement.

 

Si vous êtes locataire, vous devrez obtenir l’accord écrit du propriétaire sur le principe de sous-location et sur le montant du loyer qui ne pourra dépasser celui payé. La sous-location d'un logement HLM est en revanche formellement interdite.

 

Si le logement est situé dans une copropriété, le règlement de copropriété ne devra pas l'interdire par exemple avec une clause d'habitation exclusivement bourgeoise.

 

  • La location d'une résidence secondaire

Si vous n'occupez pas votre logement huit mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), les locaux devront être déclarés en mairie de la commune où ils sont situés en tant que meublé de tourisme. Le non-respect de cette obligation est sanctionné par une amende de 450 euros.

 

En plus de cette déclaration préalable, si le logement est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants ou dans une commune de la petite couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint Denis et Val-de-Marne), une demande d’autorisation préalable de changement d’usage est nécéssaire (article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation). 

 

L'administration considérant dans ce cas que les locaux perdent leur caractère d'habitation pour devenir des surfaces commerciales. Or à Paris et dans certaines communes, supprimer un logement devra être nécessairement compensé par la création d’un nouveau logement. Cette mesure permettant de ne pas affecter la « quantité » de logements disponibles. 

 

Dès lors, l'autorisation sera accordée que si le loueur présente un bien d'activité commerciale d'une surface équivalente qu'il s'engage à transformer en habitation, ou achète "des droits de commercialité".

 

  • Les sanctions ​

En cas d'infraction, le loueur risque une amende civile de 25 000 euros par logement avec astreinte de 1 000 euros par jour et par m2 jusqu’à régularisation de la situation. (article L 651-2 du code de la construction de l'habitation).

 

Les plateformes internet envoie déjà systématiquement des courriers à leurs clients afin de les avertir lorsqu'ils se rapprochent du seuil des 4 mois de location, et des risques légaux auxquels ils s'exposent.

 

Les condamnations restent encore rares puisqu'il incombe à l'administration de prouver cette infraction, ce qui nécessite de sa part des enquête très fastidieuses.

 

Signalons que la Mairie de Paris a tout de même crée une brigade en charge de vérifier la légalité des locations mises en ligne. Ces contrôles ont un effet dissuasif sur les loueurs les plus indélicats mais seront surement insuffisants pour endiguer le phénomène.

Les pouvoirs publics réfléchissent donc déjà à l'augmentation de l'amende à hauteur de 80 000 euros, et d'instaurer "un permis de louer".

 

En ce sens, la récente modification de l'article L 324-11 du code de la construction et de l'habitation qui permet aux communes qui le souhaitent de mettre en place un système d’enregistrement obligatoire des loueurs.

 

  • Les obligations fiscales 

Les loyers sont soumis à l'impot sur le revenu. Ils s'inscrivent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tant qu'ils ne dépassent pas 32 900 euros par an, ils relèvent du régime simplifié (micro-BIC). L'assiette de l'impôt porte alors sur les 50 % du montant des loyers encaissés.

 

 

 

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